Tidy Plus管理人の青柳です。
不動産投資って憧れませんか？
私は高校生の時からずっと憧れてます。「夢のオーナー生活！」みたいな。私が考える不動産投資って毎月安定して利益がもらえるものです。
マンションを購入して、入居者がいれば家賃の収入を毎月もらえるってタイプの不動産投資。不労所得なんて呼ばれたりもします。
1,000万円で土地を購入して、1,200万円で売却！200万円の利益！ってイメージはありません。個人的には不動産投資に対してポジティブなイメージですが、実際に不動産投資をした事はありません。
何故かというと、漠然としたリスクがあるから。
・検索エンジンで「不動産投資」って調べると「やめとけ」って出たり
・不動産＝高リスクのイメージが何となく付いてる
・不動産に関する詐欺のニュースをたまにみる
など、自分が損失を出した訳でもないのになぜか「不動産投資＝高リスクで危ない物」という認識が私の中でついています。
ただ、それなら「不動産王」なんて言葉は生まれないだろうし、不動産を生業にする会社がある理由がつきません。この発言に対する反論もあるでしょうが、許して下さい。全く分からないのです。
そこで今回は「不動産投資のデメリット」について調べてみました。
ちなみに私は不動産の知識は全くと言って言いほどありません。なので、忖度なしで書いていく事が出来ると思います。
不動産投資のデメリットを調査しました！
検索エンジンで「不動産投資 デメリット」で調べてみました。一つのサイトではなく、複数のサイトをチェックした結果を自分なりにまとめました。
・空室リスクがある
・不動産価格下落リスクがある
・建物の老朽化による空室リスクがある
・事件・事故のリスクがある
・仲介手数料などのリスクがある
・地震、火災などのリスクがある
・滞納リスクがある（部屋を貸している場合）
・賃貸管理会社倒産リスクがある
めっちゃ多いやんけ！
赤文字にしたのはお金関係。黒い太字にしたのはその他のリスクです。お金がたんまりある方にとってはお金のリスクはそこまで問題ではないでしょうが…。（懐がピンチにならない、という意味で）
地震・火災で自分が保有しているマンションが無くなったりしたら、かなりショック。
自分が保有している金融資産がある日急に無くなったみたいな物ですからね。こうやってみると不動産投資のリスクって多いです。ちょっと一つずつ対策を調べていこうと思います。
これから不動産投資を行う方の参考になれば幸いです。
※下記からのリスクに対する対策は、ネットで調査したまでです。あくまで参考としてご覧くださいませ。
空室リスク
マンションの一室を購入しても、借りてくれる人がいなければお金を生み出しません。そりゃそうですよね。誰も部屋を借りてくれない…となればただの負債です。
マンションを保有しているだけでも「住宅ローン・固定資産税」などのコストがかかってきます。なので、空室である期間が長ければそれだけお金の損失問題が広がっていくわけです。
空室リスクの対策を調べると、下記の通り。
【対策】
・安易に郊外や地方のマンションを買わない
・防犯対策がされているかを確認する
・災害対策がされているかを確認する
・リノベーションをして内装を綺麗にする
などですかね。色々と調べてみましたが、空室リスクを完全にゼロへするのは難しいです。が、最低限上記のことに気をつけながら、空室リスクを下げる事ができるようです。
不動産価格下落リスク
主に上記の理由から、不動産価格が低下してしまう恐れがあります。過疎化が進む地方などでは、不動産価格の下落が顕著との事。
地方の不動産＝価格が必ず下落するという事ではありません。が、人が少なくなれば不動産の価値も下がってしまいます。需要が減りますからねー。
地方の不動産を購入するときは、今後の人口増減の予測をする必要がありそうです。
建物老朽化リスク
永遠に老朽化しないマンションはありません。修繕をしなければ、時と比例して建物も老朽化していくでしょう。私は元々建設業にいたので、これだけははっきり言えます（笑）
老朽化すれば、不動産の価格も下がる傾向にあります。解決策としては…
これが解決策です。というかこれ以外に考えられないような…気がします。
リフォーム業者に頼んでも良いですが、費用が高いです。簡単な損害であれば、自分でリフォームをするオーナーも多いようですね。例えば「アウンワークス」って建材ネットショップで買って、自分でリフォームしたり…。
アウンワークスは野原産業って会社が運営している健在の通販です。元々私が建設業で働いていた時から知っていた企業なので、個人的にはここがおすすめ。
事件・事故のリスク
マンションで事故・事件が起きると、人が出て行ってしまうリスクが高まります。人が亡くなったりしてしまうの物件からは人が出るリスクは当然高まると思います。
すると需要も減りますから、不動産価格の下落にもつながります。こればかりは対策の仕様がないのではないでしょうか…。
ただ、マンションなどの不動産を購入する前に、事件・事故がなかったかどうかチェックする事は大事です。
仲介手数料などのお金がかかるリスク
「ライフルホームズ」さんの投稿を見ると、仲介手数料は「値切る」ことも可能とのこと。ただ、仲介手数料＝不動産会社の利益につながります。なので、値切ることは難しいのかなって思います。
不動産会社も値切られることには慣れているでしょうし…
が、不動産会社は一つだけって事でもないので、様々な不動産会社と比較して仲介手数料が安い所にお願いするのが良いと思います。
地震・火災などのリスク
もっと詳しくいうと、1981年以降に建設された建物（＝新耐震基準）の事です。阪神・淡路大震災でも、新耐震基準の物件にはほとんど被害がなかったと言われております。
次に、火災保険は加入した方がリスク軽減につながるでしょう。私自身損害保険の代理店の仕事をしていましたが、火災保険に入ることは大事。
ちなみに損保大手が販売している火災保険は赤字らしいです。つまり保険料としての利益より、損保大手が支払っている保険金（災害があった時に払われるお金）の方が額が大きいってこと。
滞納リスクがある
まずは、マンションに住む方の見極めが大事との事。「支払い能力はどうなのか？」などなどを見極める必要があります。が、初めのうちは難しいと思います。個人的には「いきなりそんな見極めできるの？」って思います。
色々と調べましたが、もう一つの対策としては家賃保証会社への加入を申込条件にすること。
入居者が家賃を支払わなくなった際に、代わりに立て替え払いをする会社です。大家さんは安心。
賃貸管理会社倒産リスク
建物を保有しているオーナーが一人で掃除や入居者の募集をすることは難しいので、代わりに管理してくれる会社。
が、賃貸管理会社が倒産してしまったら大変です。下手したら、敷金・家賃などもらえる利益がもらえない可能性も出てきます。
主な対策としては下記の通り。
他にも色々な対策はありますが、個人的にはこの2つが大事だと思っています。賃貸管理会社が潰れないためには「入居者」が増えることでしょう。入居者がいなければ、オーナーも嬉しくありません。
募集状態が悪い賃貸管理会社＝潰れるって一概に言いたいわけではありませ。が、賃貸管理会社を選ぶときの見極めの一つになると思います。
まとめ
ここまでが、不動産投資のデメリットです。参考にしていただければ幸いでございます！
ただ、不動産投資ってお金かかりますよね。場所にもよりますが、東京（台東区）にある1LDKのマンションは2,000万円程度。
大金持ちならOKですが、私を含めこの金額をぽんっと出せる人は少ないと思います。なので、少額で不動産投資ができるサービスはないか調べました。
一つだけ紹介するよりも、比較した方がいいと思うのでいくつか紹介します。ご興味がある方は、続けてご覧くださいね。
CREAL
インターネットを通して不特定多数の投資家から、資金を集めることがクラウドファンディング。
集めた資金をまとめて、マンションなどの不動産へ投資するのがCREAL。不動産投資から出た利益を、投資家へ還元するサービスっていうのがCREALの特徴。
ホームページが綺麗なので、見ていてストレスがありません。登録するかどうかは別として、チラッと覗いて見るのもオススメ。
＼ ネットで完結！不動産投資クラウドファンディング【CREAL】 ／
OwenersBook
別名「ソーシャルファンディング」とも呼ばれます。
私たちが投資をしたお金を企業・個人へ融資。その貸した利子などを還元するのが、貸付型クラウドファンディング（ソーシャルファンディング）です。これが利益ですね。
ちなみに、下記はOwnersBookの投資物件。
1万円から投資ができるので、気になった物件があれば登録を検討しても良いかもしれません。
＼ 不動産特化型クラウドファンディング『OwnersBook』 ／
エードMYバンク
エードMYバンクと私たち投資家のお金を合わせて物件へ投資することが特徴。10万円からです。そして、賃料収入を分配していくのが特徴。
更に、エードMYバンクが投資をする物件は「大阪・関西エリア」のみに限定されています。
なので、関西圏で生活している方は検討しても良いと思います。
逆に、関東圏とかで生活している方にはオススメできないかもです。個人的には、あまりに知らない不動産物件は購入しづらいかなって思うからです。
エードMYバンク公式サイトから新規会員登録をすると、エードポイントが3,000ポイントもらえます。ただ、期間限定です。
今回は、以上3つの不動産投資について紹介しました。もし気になるサービスがあれば、ホームページを覗いてみてくださいね〜。
コメント